העוצמה הפיננסית של אפקט המינוף –

על ההזדמנויות העסקיות והסיכונים המחושבים

 

מדוע מימון עדיף על הון עצמי ברכישת נדל”ן ואיך הוא משפר את תוצאת ההשקעה? מהם האלמנטים שחובה לתת עליהם את הדעת לפני כל עיסקת נדל”ן? – אם אתם ניצבים בפני השקעה בנדל״ן או משקיעים באופן שגרתי בנדל״ן, חשוב שתקראו את הכתבה הבאה

 

 

 

האם המשפטים הבאים נשמעים לכם מוכרים?

“אם יתפנה לי כסף אני רוצה להחזיר את ההלוואה לפני הזמן כדי לא לשלם ריבית סתם”.

“לא רוצה להיות חייב מאות אלפי שקלים במשך שנים ארוכות”.

“אני לא רוצה הלוואה, מעדיפה לרכוש את הנכס מהון עצמי בלבד”.

אלו כמובן משפטים הנובעים מחוסר הבנה פיננסית ואי היכרות עם מושג בסיסי ונפוץ בשם “אפקט המינוף” המותירה אתכם עניים, או גורמת לכם ליטול סיכונים גדולים ממה שאתם יכולים לקחת על עצמכם. 

הנה דוגמה פשוטה שממחישה זאת יפה:

נגיד שיש לכם מיליון ₪ להשקיע בנדל”ן. 

אם תשקיעו את המיליון ללא מינוף תוכלו לרכוש נכס אחד ששווה מיליון ₪. אם תמנפו ב-50% תוכלו לקנות 2 נכסים ששווים מיליון ₪ וביחד 2 מיליון ₪ שמורכבים ממיליון ₪ הון עצמי וממיליון ₪ הלוואות.

עכשיו בואו נסתכל איך שתי ההשקעות מתנהגות אחרי 5 שנים במכירה של הנכסים, כולל עליית ערך זהה ושכירויות זהות, ולצורך הפשטות ללא מיסים:

א. השקעת מיליון ₪ ללא מינוף (רכישת נכס מסחרי אחד ב-1 מיליון ₪ המניב שכירות חודשית של 5,000 ₪):

במהלך 5 שנים קיבלנו שכירויות בהיקף של 300,000 ₪. בנוסף ערך הנכס עלה ממיליון ₪ ל-1,160,000 ₪ ובמחיר זה מכרנו אותו. בשורה התחתונה נותרנו עם 460,000 ₪ רווח (לפני מס והיוון) על השקעה של מיליון ₪, כלומר 46% בחמש שנים.

ב. השקעת מיליון ₪ במינוף של 50% (רכישת 2 נכסים מסחריים ב-2 מיליון ₪ המניבים שכירות חודשית של 10,000 ₪):

במהלך 5 שנים קיבלנו שכירויות בהיקף של 600,000 ₪ אבל גם החזרנו הלוואות בהיקף של כ-415,000 ₪, כלומר נותרנו עם עודף של 185,000 ₪ בלבד. בנוסף, ערך הנכסים עלה מ-2,000,000 ₪ ל-2,320,000 ₪ ובמחיר זה מכרנו אותם, אבל גם החזרנו הלוואה שיתרתה בסוף השנה החמישית היתה 715,000 ₪. בשורה התחתונה נותרנו עם 790,000 ₪ רווח (לפני מס והיוון) על השקעה של מיליון ₪, כלומר 79% בחמש שנים.

מסקנה? מינוף פיננסי של 50% הביא אותנו להגדלת התשואה על ההשקעה פי 1.7 (!!!).

 

 

הצד השני של המטבע – מתי מינוף הופך לנטל?

את התובנה מדוגמאות אלו מאמצים לעיתים באופן מרחיק לכת עד כדי יצירת סיכונים העלולים לא רק לשחוק את רווחיות העסקה אלא אף לסכן אותה כליל. במינוף נדל”ן מסחרי ניתן להגיע להיקפי מימון גבוהים של 70% ואף 80%. ניתן להישען על נכסים קיימים לטובת רכישת נכסים נוספים, דבר שבעייתי מאוד בשוק הפרטי כיום בשל הגבלת בנק ישראל. הריביות גם הן די אטרקטיביות ביחס לריביות עסקיות, ואפילו ביחס למחירי משכנתאות פרטיות המיועדות לפעילות השקעה. מגוון אפשרויות המינוף מאוד מפתה ועלול להביא לווים נלהבים יתר על המידה למינוף יתר. 

אז איך נדע למתוח את הגבול הדק שבין מינוף יתר למינוף בריא? 

קודם כל, האינטואיציה כאן נכונה ולא דורשת תחשיבים מורכבים – המימד הראשון שבו מינוף יתר עלול להפוך למסוכן הוא כמובן התזרים. מובן שהחזר הלוואה חודשי הגבוה מההכנסה נטו מהנכס מייצר גרעון תזרימי המביא לסיכון שהולך וגדל עם הזמן. ישנן נסיבות שבהן זה לגיטימי לעשות זאת – לדוגמה בנכס שצפוי להשביח את ערכו בעתיד בהיבט ההכנסה החודשית (החלפת שוכרים לדוג’) או בשוויו (הגדלת או השבחת זכויות לדוג’). שימו לב כאן למושג “הכנסה נטו” – בחישוב פשוט ניקח את ההכנסה מהנכס ונפחית ממנה את כל ההוצאות התפעוליות הנלוות לאחזקת הנכס. כמו בכל תחשיב סיכון, גם כאן כדאי לקחת שולי ביטחון מספקים, בד”כ לפחות 20% – כלומר ההחזר החודשי של ההלוואה יעמוד על לא יותר מ-80% מההכנסה נטו.

על כך כדאי להוסיף ניהול סיכונים המתייחס לשינוי ברעה בהכנסה מהנכס – למשל, בהשקעה המתבססת על הפעלת נכס מגורים כדירת נופש, יש להביא בחשבון את המשמעות התזרימית בתסריט שבו הנכס לא יוכל להמשיך לפעול כדירת נופש אלא ליהנות משכירות חודשית בלבד. 

סיכון נוסף הכרוך בתזרים הוא הישענות על יכולת החזר חיצונית – אנחנו יודעים ליהנות מאפשרויות המימון שהבנקים מעניקים לנו ברכישת נכסים שההכנסה מהם אינה מספקת את צרכי ההחזר כשאנו נשענים על מקורות הכנסה אחרים. טעות שלא מעטים עושים מבלי לשים לב לכך, היא מינוף מקביל של מקורות ההכנסה החיצוניים האלה – פעמים רבות פשוט כי שוכחים שבנק אחר התבסס על אלו לטובת השקעה אחרת – ומייצרים כך למעשה עומס כפול על מקורות ההכנסה.

מעבר לסיכון התזרימי, יש להביא בחשבון גם את הסיכון הכלכלי הקיים בכל השקעה – עליית ערך לא מספקת, או אפילו ירידת ערך ריאלית, אלו דברים שיש לקחת בחשבון בכל השקעה. אם מינוף משפר את תוצאת ההשקעה במקרה של עליית ערך, הרי שבמקרה של ירידת ערך הוא מרע אותה ואף מסכן את ההון העצמי המושקע במקרה של אי עמידה בהחזרי ההלוואה. 

מתי אם כך מינוף הופך להיות מינוף יתר? 

הנקודה שבה מינוף הופך למנוף הפסדי במקום מנוף רווחי תלויה ב-3 משתנים: שינוי (ירידת) הערך, ההנבה השוטפת ותנאי המימון (משך ועלות).

להמחשה, הנה מצב שבו מינוף יתר מגדיל הפסד: נחזור לדוגמה שבתחילת הכתבה. נבחן הפעם תרחיש פחות אופטימי, כזה שבו ההנבה עומדת על 4% ושווי הנכסים פוחת ב-5 שנים ב-11%. נשווה בין משקיע שמינף את ההשקעה בהיקף של 50% – כלומר, רכש במיליון ₪ הון עצמי נכס בשווי של 2 מיליון ₪; לבין משקיע שמינף ברמה של 80% – כלומר, רכש נכס בשווי של 5 מיליון ₪ עם מיליון ₪ הון עצמי. במקרה הזה, המשקיע הסולידי שמינף פי 2 יוצא בשן ועין אחרי 5 שנים – ומחזיר את ההשקעה שלו ללא כל רווח או הפסד. לעומתו, המשקיע רב התעוזה שמינף פי 5 את הונו העצמי, יוצא בהפסד של 26% על ההון העצמי ומחזיר הביתה רק 740 אלף ש”ח מתוך מיליון השקלים שהשקיע לפני 5 שנים. 

כמובן, שכל האמור כאן מקבל משקל נוסף ומשמעותי בעיתות משבר – מינוף גבוה לא מותיר רזרבות בעת הצורך ומכביד יתר על המידה בעיתות קושי פיננסי. בעיתות משבר אנחנו עלולים להיות עדים גם לקריסה זמנית במחירים ושוויים ובעקבות כך להידרש להשלמת ביטחונות על ידי הגופים המממנים. 

בשורה התחתונה – שימוש במינוף יכול להגדיל פלאים את התשואה על ההון העצמי המושקע בכל סוגי ההשקעות, אולם שימוש מוגזם בו עלול לסכן את ההשקעה.

לסיכום, 

1. מינוף פיננסי יביא ברוב תסריטי ההשקעה, בוודאי בתסריטים חיוביים, לשיפור בתשואה על ההון העצמי המושקע. הראינו דוגמא מספרית להשקעה שבה מינוף שיפר את התשואה על ההון בפי 1.7.
2. כמו בכל מכשיר המציג סיכוי יש למינוף פיננסי גם צדדים מסוכנים. אלה העיקריים שבהם:
   • סיכון תזרימי – מינוף מחייב תזרים שיכסה את החזרי ההלוואה. כאן כדאי לבנות שולי ביטחון של כ-20% – כלומר, החזר ההלוואה יעמוד על לא יותר מ-80% מההכנסה נטו מהנכס.
   • סיכון כלכלי – בתסריטים שליליים מינוף יכול להעמיק הפסד או לנגוס משמעותית ברווח, כתלות ב-3 משתנים: שינוי (ירידת) הערך, ההנבה השוטפת ותנאי המימון (משך ועלות).

בסמוראי אנחנו מתמחים בליווי התחום הפיננסי בהשקעות נדל”ן מכל הסוגים – מהרגע שהחלטתם לבצע השקעה בנדל”ן ועד ביצוע הרכישה, אנו נלווה אתכם באופן מקצועי מול הבנקים וגופי המימון השונים בארץ, בהתאם לסוג ההשקעה, הנכס, התזרים ויכולותיכם הפיננסיות, נבדוק לאורך כל הדרך את היתכנות ההשקעה והכדאיות שלה בהיבטים אלו ונפעל למקסם את תוצאותיה.