אלטרנטיבה לשוק ההון

מאז ומעולם היו אנשים שהאמינו בנדל"ן כמכשיר השקעה ואמצעי לשמור על ערך הכסף שלהם. לנדל"ן, כמעט בהגדרה, יש ערך קשיח שנובע מהנוכחות הפיזית שלו והשימוש הפרקטי בו. אך בשני העשורים הראשונים של המילניום, מה שהיה נחלת מעטים הפך לסוג של ספורט לאומי בישראל. אנשים רבים רכשו דירה נוספת שתשמש אותם כ'דירת פנסיה'. במקביל, צמחה שכבה לא מבוטלת של משקיעי נדל"ן מקצועיים שלא מסתפקים בדירה אחת להשקעה, אלא העבירו לנדל"ן חלק משמעותי מפורטפוליו ההשקעות שלהם. למה זה קרה? הסיבה הישירה היא שבמשך כעשור וחצי מדינת ישראל (כמו גם מדינות רבות אחרות בעולם) התנהלה בסביבה של ריבית מאוד נמוכה, כמעט אפסית. המציאות הזו דחפה משקיעים להשקעה בנדל"ן בכמה צירים. הציר הראשון קשור לעובדה שהפיקדונות השקליים שהציבור הישראלי כל כך אהב, הפסיקו להיות רווחיים – הריבית היתה נמוכה מידי. מאידך כאשר הבהלה לנדל"ן החלה ניתן עדיין היה למצוא הרבה מאוד נכסים במחירים שהיום נראים דמיוניים (בשנת 2006 עדיין היה ניתן למצוא דירה במרכז תל אביב בפחות ממיליון ש"ח) שבקלות ניתן היה לתרגם לתשואה שנתית של 8 ואפילו 10 אחוזים. כאשר מוסיפים לזה את אפקט המינוף שקיים בד"כ בעסקאות נדל"ן, אז התשואה על הכסף היא אף גבוהה יותר. כשלוקחים בחשבון, שאותם מיליון ש"ח, היו עושים בבנק פחות מ-3%, קל להבין למה ארעה כזו נהירה לנדל"ן.

הציר השני שהפך את ההשקעה בנדל"ן לכל כך פופולרי, גם הוא קשור לריבית הנמוכה. בתמצית: מחיר הכסף היה זול. כשיש ריבית נמוכה גם משתלם לקחת הלוואת משכנתא (או פתרונות אשראי אחרים). כשמוסיפים לזה ששוק ההון עבר בשנים האלה מספר טלטלות ונתפס כפחות יציב, קל להבין למה השקעה בנדל"ן הפכה לאלטרנטיבה נחשקת.

יתרון משמעותי נוסף להשקעה בנדל"ן ביחס לשוק ההון היא אפשרות המינוף אותו הזכרנו. כלומר, שימוש בנכס כבטוחה לגיוס אשראי בתנאים טובים. מאחר שהנכס שמונף מייצר תזרים קבוע ויציב בדמות השכירות החודשית שמעניק למשקיע את היכולת לקחת חוב המצריך תשלום קבוע – בשונה ממרבית ההשקעות בשוק ההון שבהן לא ניתן להתבסס על תזרים עתידי קבוע ויציב.

תנאי המשחק השתנו

אנחנו כבר לא בשנת 2006 והיום קשה למצוא בתל אביב אפילו דירת סטודיו במחיר שנמוך מ-3 מיליון ש"ח, מה שהופך את התשואות שהכרנו בעבר לפחות שכיחות, בטח בסגמנט ההשקעה בדירות מגורים (השקעה נבונה בנדל"ן מסחרי עשויה להניב יותר), וכמובן, הריבית של בנק ישראל (שהיא נקודת הייחוס לכל השוק הפיננסי) כבר לא אפסית ועומדת על שיעור של 4.75%. ידענו כבר ריביות גבוהות הרבה יותר, אך לא בעשר השנים האחרונות שהתאפיינו בריבית של פחות מ-1%. זה משתנה דרמטי שחייבים לקחת בחשבון בכל גיוס אשראי.

אחרי שזה נאמר, עדיין יש סיבות טובות להשקיע בנדל"ן, כי לא רק הריבית הרימה את הראש אלא גם האינפלציה ובהקשר הזה השקעה בנדל"ן היא דרך מעולה לשמור על ערך הכסף. כששוק הנדל"ן כמעט תמיד יהיה צמוד למדד ולאור העובדה שישראל סובלת ממחסור תמידי בדירות מגורים (כמו גם סוגי נדל"ן אחרים) אפשר להניח שמחירי הנכסים לא יצללו בקרוב. להפך, בגלל תמונת הביקוש בישראל כמעט תמיד המגמה בשוק הנדל"ן היא מגמה של עליה. למעשה, קצב גידול האוכלוסייה בישראל, שהוא מהגבוהים בעולם המערבי, גורם לביקוש יציב וגדל של דירות ועל פי הערכות יש מחסור יציב של כ-100,000 יחידות דיור בישראל. מחסור שענף הנדל"ן לא מצליח לסגור. אמנם שנת 2022 נרשמה כשנת שיא במהלכה התחילה הבנייה של 67,000 יחידות דיור חדשות, אך המגמה הזו לא נמשכה ולאור העובדה שגידול האוכלוסייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי, המחסור בדירות חדשות הולך ללוות אותנו בעתיד הנראה לעין, ולכן הדעה הרווחת היא שגם מחירי הנדל"ן ימשיכו להאמיר.

העסקה שלפני העסקה

זה מביא אותנו לנקודה המרכזית שהמאמר הזה יעסוק בה: גיוס אשראי לעסקאות נדל"ן. למעשה, בהנחה שאתם לא מבצעים את העסקה רק עם הון עצמי שלכם (ובהמשך נסביר למה בדרך כלל לא כדאי ולא משתלם לבצע עסקת נדל"ן רק באמצעות הון עצמי), כשאתם מבצעים עסקת נדל"ן באמצעות מינוף – אשראי מכל סוג, כולל כמובן הלוואת משכנתא – אתם בעצם מבצעים שתי עסקאות שונות. רוב האנשים מקדישים את מירב תשומת הלב לעסקה הממשית במהלכה מעבירים כסף למוכר ורוכשים את החזקה על נכס הנדל"ן והזכויות הנלוות אליה. בפועל, לעסקה הזו קודמת עסקה נוספת – גיוס האשראי. או במילים אחרות עלות הכסף שאתם קונים על מנת לממש את עסקת הנדל"ן ותנאי ההחזר שלו.

הרבה פעמים העסקה על הנכס 'מעוורת' אותנו, אנחנו כל כך להוטים לעשות אותה עד שאנחנו מתייחסים בקלות ראש לעסקה הראשונה – עסקת המימון – וזו טעות. כאשר מה שעומד על הפרק זה גיוס אשראי לעסקת נדל"ן, חשוב לשים לב לכל הפרטים וההתניות של העסקה מול הגורם שמעניק לנו את האשראי וחשוב להבין, בדיוק, 'כמה עולה לנו הכסף' ומה יהיה גובה ההחזר החודשי ותנאים נוספים, כגון סוגי הריבית, משמעות פרעונות מוקדמים, התחייבויות ומגבלות חוזיות בקשר עם ההלוואה וכן הלאה. את המידע הזה חשוב להצליב אל מול התוכנית העסקית והתפעולית של הנכס, הרווח והתשואה הצפויים מביצוע העסקה. רק בחינה הוליסטית מהסוג הזה תבטיח שהעסקה אכן משתלמת, ולא פחות חשוב – תקטין את הסיכון להיווצרות קשיים על ההתנהלות השוטפת של העסק או משק הבית שלכם. אם בעבר, כשהריבית היתה אפסית, ניתן היה להתייחס לעניין הזה בקלות ראש, הרי שהיום, באקלים הריבית הנוכחי, כל טעות עלולה לעלות מאוד ביוקר. תרתי משמע.

הנכס כבטוחה

היתרון הגדול של גיוס אשראי לעסקאות נדל"ן, יתרון שמבדיל אותו מסוגים אחרים של אשראי בעולם הפיננסי, זו העובדה שיש נכס עם ערך ממשי וקשיח שמשמש כבטוחה ומייצר תזרים שוטף בדמות השכירות החודשית. הרציונל הזה מתקיים בדרך הכי נפוצה ושגורה של גיוס אשראי לעסקאות נדל"ן – הלוואת המשכנתא – והוא מתקיים במידה כזו או אחרת בכל סוגי האשראי בתחום הנדל"ן, אם לטובת רכישת בית מגורים, נדל"ן מסחרי או מיזמי בנייה בכל גודל. כדי להבהיר את הרציונל אנחנו נתמקד בדוגמה הנפוצה המוכרת – הלוואת המשכנתא, היא המנגנון באמצעותו מרבית בעלי הדירות בישראל רכשו את הנכס שלהם.

לרוב רוכשי הדירות אין הון עצמי לרכישת דירה ולרוב גם אין מספיק רכוש בשביל להעמיד כבטוחה לנותן ההלוואה (הבנק או גורם פיננסי במערכת החוץ בנקאית). פה מתגלה היופי של מנגנון המשכנתא, הדירה אותה אתם רוכשים באמצעות האשראי שאתם מקבלים (הלוואת המשכנתא), היא זו המשמשת כבטוחה. מדובר ברעיון WIN WIN קלאסי שמטיב עם כל המערכת (הבנקים וגופי האשראי, יזמי הנדל"ן וכמובן רוכשי הדירות). העובדה שיש בטוחה בדמות דירה עם שווי ידוע וביקוש קשיח, הופכת את ההלוואה, מבחינת הגוף שהעניק לכם את האשראי, להלוואה בסיכון נמוך (כי אם, חלילה, הרוכש לא יעמוד בהחזר, רשום לזכותו שעבוד על הנכס ובמקרה הצורך הוא יכול למכור אותו ולכסות את האשראי שהעמיד בגינו). מכאן שגם הריבית יכולה להיות נמוכה משמעותית מריבית של הלוואה רגילה שאינה מגובה בבטוחה מהסוג הזה. כאמור, העיקרון הזה של שימוש בנכס או הנכסים כבטוחה הוא עיקרון מנחה בכל סוג של גיוס אשראי לעסקאות נדל"ן – ומה שנכון וטוב עבור רוכשים של דירת מגורים הופך למכשיר שיכול לייצר רווחים נאים עבור מי שרוכש נדל"ן כהשקעה.

הקסם שבמינוף

זוכרים שהזכרנו שגם אם יש לכם מספיק הון עצמי בשביל להשלים את עסקת הנדל"ן בלי להסתמך על אשראי, זה כנראה רעיון רע מבחינה כלכלית? ברגע הראשון זה עלול להישמע לא הגיוני, הרי אשראי זה לא משהו שמגיע בחינם ואילו על ההון העצמי שלנו אנחנו לא משלמים סכום נוסף, אז למה לקחת הלוואה שמשלמים עליה ריבית? ובכן, זה הזמן להעמיק את הדיון במונח כבר הזכרנו – 'אפקט המינוף'. נסביר את זה באמצעות הדוגמה הבאה: נניח שיש לכם 2 מיליון ש"ח פנויים ואתם רוצים להשקיע בדירה. איתרתם נכס בסכום הזה. אופציה אחת היא לרכוש את הנכס בלי אשראי ולהתחיל להרוויח ממנו שכירות חודשית וכמובן גם עליית ערך. אבל יש אופציה, שלפחות מבחינה פיננסית יכולה להיות הרבה יותר אטרקטיבית. במקום לקנות בכסף הזה דירה אחת בשווי של 2 מיליון ₪ אפשר לקנות 2 דירות בשווי של 4 מיליון ₪. מאיפה תגיע ההשלמה? מגיוס אשראי כמובן. הרי יש לכם 2 דירות שמשמשות כבטוחות שאותן תוכלו למנף ולקבל אשראי של לפחות 50% מהעסקה (הכפולה). נכון, על האשראי הזה תשלמו ויהיה לכם החזר חודשי. מנגד, יהיו לכם שני נכסים מניבים שיספקו תשואה כפולה שכנראה גם תכסה את ההחזר, וכמובן 2 דירות על שימכם שהערך שלהן על פי רוב צפוי לעלות. קוראים לזה אפקט המינוף וכשעושים אותו נכון, הוא עושה פלאים לכסף שלכם והתשואות על ההשקעות שלכם.

גיוס אשראי לנדל"ן מסחרי

עד עכשיו הדוגמאות שהזכרנו התמקדו במנגנון השגור של משכנתא לדירת מגורים. העיקרון הבסיסי הזה של התבססות על הנכס כבטוחה תקף גם בעסקאות נדל"ן גדולות יותר וגם בנדל"ן מסחרי. אך כאשר משקיעים בנדל"ן מסחרי מצטרפים גם פרמטרים אחרים. כדי להבין טוב יותר את העניין, שווה להתבונן על העסקה דרך העיניים של הגוף שנותן לכם את האשראי. בכל תרחיש, גם כאשר מדובר בהלוואת משכנתא רגילה לקניית נכס מגורים, מעניק האשראי לא יסתפק בבטוחה בלבד. בסופו של יום מימוש נכס על-ידי הבנק או מעניק האשראי הוא אקט קיצוני הכרוך בהליך משפטי. אף גוף פיננסי לא מעוניין להגיע לפינה הזו ולכן הוא לרוב יוודא שמבקש האשראי אכן יכול לעמוד בהחזר החודשי. העניין הזה מתקיים גם עם נכס מסחרי, אך במקרה כזה יבחן גם הפוטנציאל העסקי והרווחי של העסק והלווה. למשל, אם החלטתם להשקיע בנדל"ן למלונאות, על מנת לשכנע את נותן האשראי תצטרכו להציג תכנית עסקית שמציגה (באופן משכנע וסבירות גבוהה) שהרווח שמיזם המלונאות יכניס יכסה הן הוצאות התפעול השוטפות של העסק וגם את ההחזר החודשי של ההלוואה. כלומר, כדי לגייס את האשראי הדרוש לעסקה, תיערך בחינה הוליסטית שלא רק משכללת את השווי של הנכס הפיזי שניתן לממש (המבנה והקרקע שלהם יש ערך קשיח), אלא גם את השווי של המיזם או החברה.

להיעזר במומחים לגיוס אשראי

מאחר שלגיוס אשראי לעסקאות נדל"ן יש הרבה משתנים (למעשה, לכל עסקה יש את המשתנים הספציפיים שלה) והוא כרוך  בכתיבה של תכנית עסקית שתוצג לנותן האשראי ו/או הגשת ניירת פיננסית ומשפטית רבה, מומלץ להיערך בהתאם. כאן נחזור ונציין שההיערכות הזו נועדה עבורכם לא פחות מאשר עבור נותן האשראי. כלומר, אתם חייבים לקבל את התמונה המלאה שנוגעת גם למתחרים, רגולציה ותנאי שוק משתנים, בטח במציאות הכלכלית הנוכחית עם סביבת ריבית גבוהה יותר מזו שלה הורגלנו בשנים האחרונות. חלק מהעניין בגיוס אשראי לעסקאות נדל"ן הוא לוודא מראש שיש לכם מספיק מרווח נשימה ופעולה, גם בתרחיש בלתי צפוי, והחיים בישראל מזמנים לנו גם תרחישים כאלה. לכן, אנחנו מציעים לכל מי שניגש לעסקת נדל"ן להיעזר בנו כמומחים לגיוס אשראי לעסקאות נדל"ן וליווי פיננסי של מימושן. מניסיון רב, אנחנו יודעים להגיד שתמיד שווה להיפגש – ושתמיד נוצר ערך הדדי בפגישות האלו. אחרי הרבה שנים בתחום אנחנו כבר די רגילים לזה, אבל זה לא פחות ממדהים איך כל עסקה היא שונה ומספרת סיפור אחר, עולם ומלואו. אנחנו מתרגשים ללוות את הסיפור שלכם בנדל"ן.