השקעות נדל”ן פרטיות – איך עושים את זה?
אל תתחילו מהלך המערב השקעה פרטית בנדל"ן לפני שאתם קוראים את המאמר הזה. אנשים רבים מפספסים הזדמנויות לשפר משמעותית את מצבם הכלכלי מבלי לשנות הרבה באורח חייהם או ליטול סיכונים משמעותיים. כשאתם פונים אלינו לשירות ייעוץ המשכנתאות שלנו, חיסכון בריביות הוא הדבר הכי קטן שנעשה בשבילכם. כמו בכל מה שאנחנו עושים, המהות היא מה שמכוון אותנו, והמהות כאן היא עצם המהלך ותוכנו.
שנת 2020 הציגה נתוני שיא בנטילת המשכנתאות עם היקף משכנתאות חדשות של 78 מיליארד ₪ (!!) ושנת 2021 כבר מסמנת שגם השיא הזה עתיד להישבר. שוק הנדל”ן רותח ככל שחולף הזמן, הריביות נמוכות וחלופות ההשקעה למשקיעים הפרטיים אינן רבות ומגלמות סיכונים ותנודתיות שלדעת משקיעים רבים אינם נמצאים בהשקעות בנדל”ן. קצרה היריעה מלהכיל, אבל הנה כמה טיפים חשובים והדגמה של השקעת נדל”ן ממונפת.
- נתחיל בחשוב מכל: אל תראו במשכנתא “חוב” אלא “מנוף פיננסי“
נבהיר תחילה: אנחנו לא מאמינים בנטילת אשראי פרטי שלא לצרכי השקעה. יש לעשות כל מאמץ אפשרי לחיות בגבולות האפשרי, שזה אומר בפשטות להוציא פחות משמכניסים ולהותיר שוליים מספקים ככל האפשר של חיסכון ליום שחור. משכנתא מבחינתנו לא נכנסת להגדרה הזו – כשאתם לוקחים הלוואה לרכישת ריהוט או לטובת חופשה, אתם הולכים צעד אחורה ברמה הכלכלית. כשאתם לוקחים משכנתא לטובת רכישה או השבחה של נכס אתם הולכים צעד קדימה. כמובן שהמשמעות היא לא שצריך לקחת כמה שיותר משכנתאות ושתמיד משכנתא תקדם אתכם כלכלית, אבל בניהול נכון של הדברים, משכנתא תייצר לכם רווחה כלכלית בטווח הבינוני והארוך.
- ריביות זה לא הכול
לכל דבר יש תג מחיר. במקרה של משכנתא תג המחיר נעוץ ברמת הסיכון ובהיקף המינוף. מובן שככל ותגדילו את היקף המשכנתא, הריבית שתשלמו תהיה גדולה יותר, אבל מה אם מדובר בהגדלה לטובת השקעה נוספת שתשיא רווחים גדולים פי כמה מהריביות שתשלמו לבנק? במקביל, ככל שתגדילו את הסיכון שלכם במסלול הריבית הנבחר, הבנק יתגמל אתכם בריבית נמוכה והחזר חודשי נמוך – כיום. זה לא לחינם, זה בגלל שאתם לוקחים על כתפיכם יותר סיכון מהבנק במסלול הנבחר. אין ארוחות חינם, בטח לא בבנק, אל תשכחו את זה!
- פנו למספר בנקים
לא רק בשביל המו”מ ושיפור התנאים. גיוון המדיניות מבנק לבנק בתחום כל-כך מוסדר רגולטורית מפתיע גם אותנו חדשות לבקרים. כל בנק נוהג אחרת וכל סיפור משכנתא הוא ייחודי. אל תתעצלו, פנו למספר בנקים.
- הכינו תקציב מראש
וודאו היטב שלקחתם בחשבון את כל העלויות הכלולות בעסקה והשאירו מרווח מסוים לטעויות. אם אתם משפצים – קחו בחשבון סטייה של לפחות 25% מהתקציב המקורי (בהנחה שדקדקתם בהכנתו והתבססתם על הצעות מחיר). כללו שכ”ט עו”ד, דמי תיווך, עלויות מעבר וכיו”ב – הבנקים לא מממנים את ההוצאות האלו בהלוואות לדיור אלא בהלוואות לכל מטרה שהן יקרות יותר וניתנות במגבלות שונות המשתנות בין הבנקים ובכל מקרה בדירת יחיד תיאלצו לשאת בהוצאות האלו מתוך ההון העצמי.
- הוציאו אישור עקרוני לפני שמצאתם נכס לרכישה
לווים רבים ניגשים לבנק רק אחרי שמצאו נכס ולפעמים אפילו אחרי שחתמו או בסמוך לכך. זו טעות גדולה, שכן ע”פ רוב היא מובילה לנטילת משכנתא בלחץ זמנים, ותחת עומס גבוה כשאתם כבר עמוק בתוך העסקה. קחו אישור עקרוני מהבנק כשאתם מחליטים לרכוש ולא כשמצאתם. כך תדעו מה היכולות שלכם וכשתמצאו תדעו שיש לפחות בנק אחד מאחוריכם בעסקה.
השקעות ערך בנדל”ן פרטי – התורה על רגל אחת:
בניגוד להשקעות תשואה שוטפת שמטרתן היא לייצר תזרים חודשי גבוה, השקעות ערך משיאות את הרווח בהגדלת ערך הנכסים פחות ההתחייבויות בגינם. בהשקעות ערך אנחנו לא מחפשים את העודף החודשי מהשכרת הנכסים אלא מבצעים בעיקר עסקאות שעובדות תזרימית – כלומר שהשכירויות מהנכסים מכסות את עלויות המשכנתאות ותחזוקת הנכסים. תפקיד הזמן כאן הוא בהגדלת הפער שבין החוב (המשכנתא) לשווי הנכס ועל בסיס הפער הגדל הזה אתם תוכלו לקבל משכנתא נוספת ובאמצעותה לרכוש נכס נוסף – עליו תקבלו גם כן משכנתא של 50% מערכו וכך תרכשו נכס נוסף מבלי שתצטרכו לעשות שימוש בחסכונות או השקעות אחרות.
דוגמא להשקעה ומינוף: רכשתם נכס במחיר של 1,000,000 ₪ עם משכנתא של 500,000 ₪. שיפצתם את הנכס בעלות של 150,000 ₪ והשכרתם אותו עבור שכירות חודשית של 3,500 ₪. ההחזר החודשי של המשכנתא ל-25 שנים עומד על כ-2,000 ₪. כעבור כ-5 שנים יתרת המשכנתא עומדת על 420,000 ₪, ושווי הנכס עלה ל-1,500,000 ₪ (מייצג עלייה שנתית ממוצעת של 5.5%). ביכולתנו לקבל כעת משכנתא נוספת על הנכס בהיקף של 330 א’ ₪ לטובת השקעה בנכס נוסף שעליו נקבל גם כן 50% מערכו – כלומר, מבלי להוציא כסף מחסכונות או ליטול הלוואות נוספות, אתם יכולים לרכוש נכס נוסף בשווי של 660 א’ ₪. נכס כזה אמור להכניס בחודש כ-1,600 ₪ משכירות. כלומר, ובהנחה שמחזרנו גם את המשכנתא הקודמת שלקחנו, יש לנו נכסים בשווי כולל של 2,160,000 ₪, משכנתאות של 1,080,000 ₪, החזרים חודשיים של כ-4,600 ₪ והכנסות משכירויות של כ-5,100 ₪. אם ניקח את זה עוד 10 שנים קדימה, שווי הנכסים יעמוד כבר על 3,690,000 ₪ ויתרת החוב בגינם על 715,000 ₪ = פער של 2,975,000 ₪ (לצורך פשטות הדוגמא אנחנו לא מביאים בחשבון עלייה בדמי השכירות והשפעות אחרות).
זו כל התורה על רגל אחת ועד כאן אתם אמורים כבר להבין את הפואנטה, ואם לא, בשביל זה אנחנו כאן.
